A Prefeitura de Canoas aprovou a Lei 6.667/2023, que oportuniza o desconto do Imposto de Transmissão de Bens Imóveis – ITBI com alíquota reduzida de 3% para 1,5%, valendo o referido desconto para os imóveis avaliados pela Secretaria Municipal da Fazenda em até R$ 1 milhão. Significa dizer que se você quer adquirir um imóvel de, por exemplo, R$ 500 mil, o ITBI normal seria de R$ 15 mil. Mas se você aproveitar esta oportunidade, que termina em 30 de novembro, vai pagar R$ 7,5 mil deste imposto.

Aí você questiona: “mas por que vou pagar este imposto se a casa já é minha?”
E eu te pergunto: é tua mesmo? Tem certeza?
Você retruca: “claro que é minha, pois tenho contrato e moro aqui faz 10 anos”.
E eu, metido que sou, alerto: ooooooolha, talvez não seja tua. Cuidado!

Explico

Nos termos da legislação que regula esta matéria, em especial do artigo 1227 do Código Civil e do artigo 167 inciso I da Lei dos Registros Públicos, proprietário de imóvel é quem consta com esta designação na matrícula do referido imóvel. Deixa eu tentar tornar mais fácil o que estou alertando.

Para que alguém seja considerado proprietário de um imóvel, existe uma burocracia a ser observada. Quase sempre o primeiro passo para isso é efetivamente celebrar um contrato de compra e venda entre o vendedor e o comprador. Existem algumas exceções, mas podemos falar sobre isso em outro momento.

Então. Ainda que assinado e quitado o contrato, se ele permanecer na gaveta do comprador (por isso contrato de gaveta), quem permanecerá sendo o proprietário perante a maioria das relações legais é o vendedor (que na cabeça do comprador, desde a assinatura do contrato passaria a ser ex-proprietário). Isso porque a lei determina uma série de requisitos para que alguém exerça direitos reais sobre imóveis. O melhor exemplo de direito real é justamente o direito de propriedade (art. 1225 inciso I do Código Civil). Resumindo: enquanto o contrato não for levado a registro no Registro de Imóveis, não há alteração do proprietário.

“Tranquilo! Tenho o contrato aqui, vou no Registro de Imóveis e resolvo isso!”
Calma, não é bem assim!

Se a avaliação do imóvel for superior a 30 salários mínimos (R$ 39.600,00), o Código Civil no artigo 108 determina que não basta o contrato particular, aquele que está na tua gaveta. Para ser levado a registro, será necessário lavrar uma Escritura Pública em algum tabelionato de notas. É neste momento que começam efetivamente os custos necessários à regularização da propriedade sobre o imóvel.

O valor da escritura pública é estabelecido pelos Tribunais de Justiça de cada estado brasileiro. No Rio Grande do Sul é pelo Tribunal de Justiça do Estado do Rio Grande do Sul – TJRS. Usando como exemplo aquele imóvel de R$ 500 mil, o valor da escritura (https://www.tjrs.jus.br/static/2022/12/Tabela_de_Emolumentos_2023.pdf) seria de R$ 2.317,20. E é neste momento que o comprador tem que pagar o ITBI.

Após a escritura pública pronta e o imposto pago, não significa que a transmissão do imóvel foi concluída. Não! Uma escritura pública na gaveta continua sendo um contrato de gaveta. O último passo é levar a escritura no Registro de Imóveis da cidade/circunscrição onde está localizado o imóvel. E, via de regra, não é de graça! Registrar uma escritura pública de compra e venda de um imóvel de R$ 500 mil, segundo a tabela de emolumentos do TJRS, custa R$ 1.830,50. E tudo isso só deu certo se todos os envolvidos (vendedor, comprador e cônjuges/companheiros) foram no tabelionato assinar a escritura e se o Registro de Imóveis, por algum motivo, não impugnou o pedido de registro.

Feito todo o procedimento, que pode ser executado diretamente pelo interessado, aí sim o comprador que estava com o contrato de compra e venda guardado na gaveta passará a ser considerado proprietário do imóvel em que ele já estava na posse a tanto tempo.

E qual a vantagem de regularizar o imóvel? Inúmeras!

Suponhamos que o vendedor do teu imóvel deve dinheiro para alguém. Aí o credor dele faz uma diligência e acha este imóvel, que tu acha que é teu, mas lá no Registro de Imóveis é o vendedor que consta como proprietário na matrícula. Aí o credor indica o “teu” imóvel para ser penhorado no processo de cobrança. Pode, Arnaldo? Pode! Lembrando: proprietário é quem consta na matrícula do imóvel. Neste exemplo, existem maneiras de proteger o “dono” que não levou o contrato de compra e venda a registro. Mas terá, no mínimo, que contratar um(a) bom(boa) advogado(a).

Resumo da ópera. Tu comprou um imóvel de R$ 500 mil e precisa regularizar. Em vez de investir em torno de R$ 19.147,70, se teu imóvel estiver em Canoas ou Nova Santa Rita e se tu correr e fizer tudo até 30 de novembro, o investimento será em torno de R$ 11.647,70. Me parece uma ótima oportunidade.

Está inseguro? Consulte o teu advogado de confiança, pague os honorários que ele cobrar e promova a tranquilidade de ser efetivamente dono daquilo que tu acha que é teu.